[파주시-동패동] 선임대 후분양 상가 분석 (실제 매입 후기)

무엇으로 시작하느냐가 정말 중요한 것 같다. 첫 부동산 투자를 상가로 시작하니 상가에만 관심이 간다.
두번 째 상가의 목표는 처음 구매시 깨닳은 내용들을 반영하여 전반적으로 더 좋은 상가를 사는 것이다.
첫 번째 상가를 매입하고 깨닳은 점을 밑에 적어 놓았으니 봐두면 좋을 것 같다.
[고양시-향동지구] 구분 상가 투자 - 1 (분양 상가, 선임대 후분양) (tistory.com)
2021년 8월 삽도 뜨지 않은 2번 째 구분 상가를 계약했다. 지역 내에서의 위치가 좋은 상가를 매입하기 위하여 서울 근교 지역보다는 경기도 외곽지역으로 범위를 확장해서 물건을 검색했다.
또한, 상가의 건물수와 세대수도 고려하여 과잉 공급될 지역을 피하려고 했다.
선택한 상가의 세부 내용이다.
위치 : 파주시 동패동
- 매입금액 : 4.3억(대출 50%, 자본 50%)
- 보증금 및 월세 : 3,000/200(VAT 별도)
- 현금 수익률 : 6% (현금 수익률이란 매입금액에서 보증금을 뺀 금액의 월세 수익률을 말한다.)
첫 상가보다는 모든 면에서 뛰어나다고 생각한다. 평당 분양가, 위치 등이 우수했으며 상가에 테라스도 있었다.
200만원의 월세 중 이자 약 100만원이 발생하여 한달 수입은 100만원이였고 세금을 고려한다면 실 순익은 월 약 90만원 정도가 되는 것 같다.
상가를 계약 할 2021년 8월의 이자는 약 2.5% 였지만 준공할 당시는 5%이상으로 변해 있었다.

매수 후 느낀점
1) 금리와 대출의 향방은 예측이 불가하다.
상가를 계약 할 당시 은행의 금리는 약 2.5%였으며 대출을 60%~70%까지 받을 수 있는 상황이었다. 그러나 준공 후 대출심사를 받은 결과, 은행의 금리는 약 6%였고 대출은 50%밖에 나오지 않았다. 적은 자본으로의 공격적인 투자는 돌이킬 수 없는 문제를 야기할 수도 있다는 사실을 배웠다.
2) 건축비 상승으로 인한 이득을 보았다.
건축 자재비가 오르기 전에 상가를 계약하여 상가를 저렴하게 구매할 수 있었다. 비슷한 입지에 신규 분양하는 상가들을 보면 분양가가 평당 100만원 이상 올랐다.
3) 2금융권의 대출로인하여 이자에서 손해를 보았다.
억울한 부분이다. 시흥시 장현지구에 위치한 시티프론트 561의 한 호실을 매입하였는데 시행사에서 내 명의로 대출을 일으키고 이자를 부담하는 조건이라 신경쓰지 않고 있었다. 그러나 우리은행에서 대출을 진행하는 도중 2금융권의 대출이 있기 때문에 기존의 조건은 불가하다고 하였다. 이게 발목이 잡혀 약간의 손해를 보고 대출을 받았다. 매달 피같은 돈 약 10만원의 손해를 보고 있다.
결론
전반적으로 만족하고 잘한 결정이라고 생각이 든다. 삽도 뜨지 않은 상가를 계약하여 좋은 위치의 상가를 매수가 가능했고 건축비가 상승하기 전에 계약하여 저렴하게 상가를 매수할 수 있었다.