[시흥시-장현지구] 시티프론트 561 분석 - 1 (실제 매입 후기)
우선 나는 시티프론트 561 5블럭의 섹션오피스 한구좌를 매입했다.
분양가가 비싸다는 단점에 안사려고 했지만, '부동산은 개발이 많이 이루어지는 곳, 입지가 좋은 곳을 사야한다.'는 하나의구절이 매입까지 영향을 미쳤다.
매입하기로 최종 결정을 하기전에 장점과 단점이 무엇인지, 왜 매입해야 하는지 다음과 같은 장점과 단점을 생각해보았다.
단점
첫 째 : 분양가격이(전용 1평당 약 2천만원 수준)으로 너무 높다.
섹션오피스 한 구좌당 전용 약 8평, 매매가는 약 1억 6천 정도였으며 수익률 계산을 위하여 문정역, 평촌역, 안양역 등에 위치한 지식산업센터의 월 임대료를 비교한 결과 내가 생각한 이 호실에서 받을 수 있는 적정 보증금과 임대료는 1000/50~55 정도 였다. 이는 약 4~4.5%정도의 수익률이며, 임대료를 역산하여 매매가가 결정되는 수익형 부동산임을 고려하면 분양가격이 다소 비싸다고 생각했다. 또한 시흥시청 서측 건물의 상가 임대료와 비교한 결과 50~55를 받을 수 있을지 의문은 더 들었다.
시흥시청 서쪽에 위치한 5층 건물 중 4층에 위치한 전용 55~60평의 상가의 경우, 임대료가 3,000/100만원으로 부동산 매물에 올라온 것을 확인할 수 있다.
시흥시청 서쪽 7층 건물 중 1층에 위치한 전용 15평 상가의 임대료가 1,000/80만원인 것을 확인할 수 있다.
조그마한 건물의 사무실과 대형 섹션오피스의 사무실을 단순히 면적당 가격을 비교하는 것은 무리가 있긴 하다.
둘 째 : 장기간 보유 후 건물이 노후화됬을 때, 수 많은 소유자가 있어 어떤 문제가 발생할지 예측할 수가 없다.
시티프론트 561의 경우, 하나의 건물에 561개의 호실이 존재하며 이는 한 건물에 수백명의 소유자가 있음을 의미한다. 수 많은 소유자가 있는 건물은 의사결정이 쉽기 않기 때문에 추후에 건물이 노후화 되었을 때 어떤 문제가 발생할지 예측할 수가 없다.
장점
첫 째 : 지하철역과 시흥시청이 가까워 출퇴근과 시청업무를 보기에 편리하다.
역 근처에 사무실이 위치한다는 것은 상당한 이점이다. 예를 들어 회사가 역 근처로 사무실을 이전하여 10분의 출근 시간을 단축할 수 있다면 10분x2(왕복)x20일은 400분이되며 이는 직원 1명 당 한달에 400분이라는 시간을 절약할 수 있다는 것이 된다. 이시간들을 비용으로 환산한다면 상당하다.
둘 째 : 개통 예정인 월판선과 신안산선이 주요지역(판교, 여의도 등)을 경유한다.
판교는 IT 기업들이 가장 많이 입주한 지역이고 여의도는 금융의 핵심지역이다. 이 두곳으로 접근성이 뛰어나다는 것은 가치상승에 큰 요소라고 생각한다.
월판선 : 월곶~장곡~시흥시청~매화~학온~광명~석수~안양~안양운동장~인덕원~청계~서판교~판교
신안산선 : 시흥시청~매화~학온~광명~석수~시흥사거리~독산~구로디지털단지~대림사거리~영등포~여의도
셋 째 : 시흥시청 주변의 가장 큰 부지의 건물로 랜드마크 기능을 할 것 으로 판단했다.
시흥시청 주변의 가장 큰 오피스 건물로 랜드마크 기능을 할 것이라고 판단이 되었다. 랜드마크는 사람들에게 위치를 설명하기도 쉽고, 만나는 장소가 되기 때문에 회사들이 입점하고 싶은 건물이 된다.
넷 째 : 초기 투자자본이 많이 들어가지 않으며, 완공 예정년도가 2023년 7월 경으로 그 전에 전매로 처분하는 것이가능할 것이라고 판단했다.
분양가가 비싸고 예상임대료가 낮아서 처음에는 매입하지 않는 것으로 판단했었지만, 부동산 책을 읽는 도중 '부동산은 개발이 많이 이루어지는 곳을 사야한다.' 라는 문구가 감명깊었다. 또한, 월판선과 신안산선은 여의도와 판교라는 핵심 상업지역과의 교통을 편리하게 해주며 트리플 초 역세권은 큰 메리트가 있다는 결론하에 매입을 하게 되었다.